دکتر حیدر نوروزپور- وکیل پایه یک دادگستری
مقاله: دعاوی شایع در پروژههای انبوهسازی مسکن
. مقدمه
پروژههای انبوهسازی مسکن به دلیل مقیاس بزرگ، تعداد زیاد ذینفعان (سازنده، پیمانکار، مهندس ناظر، خریداران، نهادهای نظارتی)، مدت زمان طولانی اجرا و پیچیدگیهای فنی و مالی، همواره مستعد بروز اختلافات هستند. این اختلافات نه تنها باعث افزایش هزینهها و تأخیر در تحویل پروژه میشوند، بلکه میتوانند اعتبار حرفهای طرفین را خدشهدار کرده و حتی به تعطیلی پروژه منجر شوند. از این رو، مدیریت پیشگیرانه و فعال دعاوی نه یک انتخاب، بلکه یک ضرورت است. این مدیریت شامل شناسایی ریسکهای بالقوه، تدوین قراردادهای شفاف، نظارت مستمر و در نهایت حل سریع و عادلانه اختلافات است.
۲. علل شایع ایجاد دعاوی
۲.۱. دعاوی قراردادی
- تفسیر مفاد قرارداد:اغلب به دلیل ابهام در عبارات، تناقض بین بندها یا عدم شفافیت در تعهدات طرفین رخ میدهد. برای مثال، عبارت “تحویل کار با کیفیت مطلوب” بدون تعریف دقیق “کیفیت مطلوب” میتواند منبع اختلاف باشد.
- تأخیر در اجرا:ممکن است ناشی از عوامل مختلفی مانند تأخیر در پرداخت، مشکلات تأمین مصالح، یا شرایط آب و هوایی باشد. تعیین مسئول اصلی تأخیر و محاسبه جریمههای مربوطه اغلب مورد اختلاف است.
- تغییرات محدوده پروژه:گاهی اوقات کارفرما درخواست تغییراتی خارج از محدوده اولیه قرارداد دارد که منجر به اختلاف بر سر هزینه و زمان اضافی میشود.
- پرداختها: اختلاف بر سر صورتوضعیتهای موقت و قطعی، پرداختهای معوقه، پول تضمین و نحوه رهاسازی آن ازرایج ترین دعاوی هستند.
۲.۲. دعاوی فنی
- عیوب اجرایی:عدم رعایت مقررات ملی ساختمان (مثل مبحث نهم)، استفاده از مصالح نامرغوب، یا اجرای نادرست جزئیات فنی منجر به بروز مشکلاتی مانند ترکهای سازهای، نفوذ رطوبت و … میشود.
- تخلف از مشخصات فنی:ممکن است پیمانکار به دلیل صرفهجویی در هزینه، مصالحی با کیفیت پایینتر از آنچه در قرارداد تصریح شده است، استفاده کند.
- نقصان در طراحی:خطاهای طراحی (نقص در نقشهها یا محاسبات) که پس از شروع اجرا آشکار میشوند، میتوانند منجر به تعطیلی موقت پروژه، تغییر طرح و افزایش هزینه شوند.
۲.۳. دعاوی مالی
- تورم مصالح:در پروژههای چندساله، افزایش ناگهانی و غیرقابل پیشبینی قیمت مصالح (مانند آهن آلات، سیمان) میتواند بودجه پروژه را تحت تأثیر قرار دهد.
- نوسانات نرخ ارز:برای پروژههایی که بخشی از مصالح یا تجهیزات آنها وارداتی است، نوسانات ارز میتواند اختلافات قابل توجهی در محاسبه هزینهها ایجاد کند.
- اختلاف بر سر محاسبه تعدیل:فرمول تعدیل، شاخصهای مورد استفاده (مانند شاخص بانک مرکزی یا وزارت صمت) و زمان اعمال تعدیل، اغلب مورد مناقشه طرفین قرار میگیرد.
۲.۴. دعاوی نظارتی
- تخلف از ضوابط شهرداری:ساختوساز خارج از محدوده مجاز تراکم، ارتفاع یا کاربری تعیین شده توسط شهرداری.
- عدم رعایت مقررات زیستمحیطی:آلودگی صوتی، آلودگی هوا ناشی از فعالیتهای ساختمانی یا دفع غیراصولیک زبالههای ساختمانی.
- صدور مجوزهای غیراصولی:گاهی مجوزهای صادر شده توسط نهادهای ذیربط (مانند شهرداری) دارای ایرادات حقوقی هستند که در آینده باعث توقف پروژه میشوند.
۳. راهکارهای پیشگیرانه
۳.۱. تدوین قراردادهای دقیق
- استفاده ازاستانداردهای بینالمللی مانند FIDIC (فیدیک) یا NEC که سالها تجربه مدیریت پروژه در آنها تبلور یافته است، پایه محکمی برای قرارداد فراهم میکند.
- شفافسازی کلیه بندها:باید از کلیه اصطلاحات فنی و مالی تعریف دقیق ارائه شود. برای مثال، به جای “کیفیت خوب”، استانداردهای دقیق مثل (ISO) ذکر گردد.
- پیشبینی مکانیزم حل اختلاف:درج بندی تحت عنوان “حل اختلاف” که مراحل آن (از مذاکره و کارشناسی تا داوری) به وضوح مشخص شده باشد.
۳.۲. مدیریت ریسک
- شناسایی ریسکها:در فاز مطالعات اولیه، تمام ریسکهای ممکن (طبیعی، مالی، فنی، سیاسی) شناسایی و لیست شوند.
- تخصیص منصفانه ریسک:هر ریسک باید به طرفی که توانایی بیشتری در کنترل آن دارد، تخصیص داده شود. مثلاً ریسک تأخیر در صدور مجوزها با کارفرما و ریسک اجرای فنی با پیمانکار.
- بیمه:استفاده از بیمههای مسئولیت حرفهای )برای مهندسین(، بیمه تمام ریسک اجرایی (CAR/EAR) و بیمه عیوب اجرایی )در برخی کشورها) میتواند خسارات مالی ناشی از دعاوی را پوشش دهد.
۳.۳. مستندسازی
- ثبت کلیه وقایع:صورتجلسات جلسات هماهنگی، گزارشات پیشرفت کار، نامههای اداری و حتی مکالمات تلفنی مهم باید مکتوب شوند.
- سیستم مدیریت اسناد:استفاده از نرمافزارهای (DMS )سیستم مدیریت اسناد برای دسترسی آسان، نسخهبندی و امنیت اسناد.
- مستندات تصویری:عکس و فیلم از مراحل مختلف خاکبرداری، اسکلتبندی، تأسیسات و … میتواند به عنوان سند معتبر در دادگاه یا داوری استفاده شود.
۳.۴. نظارت مستمر
- ناظر مستقل:استخدام یک مهندس ناظر با تجربه و بیطرف که تنها به قوانین و قرارداد پایبند است.
- جلسات منظم:برگزاری جلسات هفتگی یا ماهانه با حضور تمام ذینفعان برای بررسی پیشرفت، شناسایی مشکلات بالقوه و حل آنها قبل از تبدیل شدن به دعوا.
- پایش و کنترل:مقایسه مستمر پیشرفت واقعی پروژه با برنامه زمانبندی و بودجه مصوب.
۴. روشهای حل وفصل اختلافات
۴.۱. روشهای دوستانه (غیرقضایی)
- مذاکره:کمهزینهترین و سریعترین روش. نیازمند حسن نیت طرفین است.
- میانجیگری (Mediation):یک شخص ثالث بیطرف (میانجی) به طرفین کمک میکند تا خودشان به یک راهحل دوجانبه برسند. نظر میانجی الزامآور نیست.
- داوری (Arbitration):طرفین اختلاف را به یک یا چند داور (که اغلب متخصص در صنعت ساختوساز هستند) ارجاع میدهند. رأی داور الزامآور و قطعی است. محرمانه بودن و سرعت نسبی از مزایای آن است.
۴.۲. روشهای قضایی
- دادگاههای عمومی:روندی طولانی، پرهزینه و علنی دارد. قاضی ممکن است تخصص فنی لازم در مسائل پیچیده ساختمانی را نداشته باشد.
- دیوان عدالت اداری:برای شکایت از تصمیمات و اقدامات نهادهای دولتی (مانند شهرداری) مرتبط به پروژه.
- کمیسیون ماده ۱۰۰:در ایران، این کمیسیون در شهرداریها برای رسیدگی به تخلفات ساختمانی (مانند ساختوساز غیرمجاز) تشکیل میشود.
۴.۳. روشهای جایگزین (ADR)
- داوری بینالمللی:برای پروژههای با سرمایهگذاری خارجی، معمولاً تحت قواعدی مانند ICC (اتاق بازرگانی بینالمللی) انجام میشود.
- کارشناسی رسمی:تعیین کارشناس جهت ارزیابی خسارت، کیفیت اجرا یا محاسبات مالی. گزارش کارشناس میتواند مبنای مذاکره یا دادخواست قرار گیرد.
- واسطهگری تخصصی:استفاده از سازمانها یا افراد متخصص در حل اختلافات ساختوساز که ترکیبی از روشهای مذاکره، میانجیگری و کارشناسی را به کار میگیرند.
۵. مطالعه موردی: دعاوی شایع در ایران
تأخیر در تحویل پروژه: مهمترین علت آن، مشکلات تأمین مالی سازنده و تأخیر در اخذ مجوزها از نهادهای دولتی است. راهحل: درج شروط شفاف در مورد جریمه تأخیر و همچنین قوه قاهره (Force Majeure) در قرارداد برای مواردی مانند تحریمها یا شرایط خاص طبیعی.
- اختلاف بر سر تعدیل:به دلیل نوسانات شدید اقتصادی و تورم بالا، محاسبه تعدیل همواره مورد اختلاف است. راهحل: استفاده از شاخصهای رسمی و قابل استناد (مانند شاخصهای منتشر شده توسط بانک مرکزی) و ذکر فرمول دقیق محاسبه تعدیل در قرارداد.
- عیوب اجرایی:ناشی از استفاده از پیمانکاران جزء غیرمتخصص و نظارت ضعیف مهندس ناظر است. راهحل: اخذ ضمانتنامه اجرایی از پیمانکار و الزام به استفاده از بیمه عیوب اجرایی (که متأسفانه در ایران هنوز به طور کامل جا نیفتاده است).
۶. راهکارهای مدیریت دعاوی
۶.۱. تشکیل تیم تخصصی
- وکیل متخصص حقوق ساختوساز:باید با قوانین شهرداری، مقررات ملی ساختمان و رویههای دادگاهها و کمیسیونهای مربوطه آشنا باشد.
- کارشناس فنی:یک مهندس مجرب که میتواند ادعاهای فنی را بررسی، اعتبارسنجی و کمّی کردن کند.
- کارشناس مالی و بیمه:برای محاسبه دقیق خسارات مالی و بررسی پوششهای بیمهای.
۶.۲. استقرار سیستم مدیریت دعاوی
- ردیابی دعاوی:استفاده از یک نرمافزار برای ثبت وضعیت، مدارک، جلسات و مهلتها مربوط به هر پرونده دعوا.
- بانک اطلاعاتی:ایجاد یک پایگاه داده از دعاوی گذشته و راهحلهای آنها که به عنوان مرجع برای پروندههای مشابه آینده عمل کند.
- آنالیز الگوها:تحلیل دورهای دادهها برای شناسایی ریشههای مشترک اختلافات (مثلاً آیا بیشتر دعاوی مربوط به یک پیمانکار خاص یا یک نوع فعالیت است؟).
۶.۳. آموزش نیروی انسانی
- آموزش آگاهی قراردادی:تمام پرسنل پروژه (از مدیران تا ناظران) باید با مفاد اصلی قرارداد و تعهدات خود آشنا باشند.
- کارگاههای مدیریت ریسک:آموزش شناسایی و گزارشدهی ریسکها در حین اجرای پروژه.
- آشنایی با ADR:آگاه کردن تیم از مزایا و معایب روشهای مختلف حل اختلاف تا در صورت بروز مشکل، بهترین مسیر را انتخاب کنند.
ADR) ) یاروشهای جایگزین حل اختلاف (Alternative Dispute Resolution) به مجموعهای از شیوهها و فرآیندهای غیرقضایی گفته میشود که برای حل و فصل اختلافات، بدون طی کردن روند طولانی و پرهزینه دادرسی در دادگاهها، به کار میروند. این روشها انعطافپذیر، معمولاً سریعتر، کمهزینهتر و محرمانهتر از سیستم قضایی سنتی هستند.
۷. نتیجهگیری
مدیریت مؤثر دعاوی در پروژههای عظیم انبوهسازی، یک فرایند مستمر است که از همان مرحله مطالعات اولیه آغاز شده و تا پس از تحویل پروژه ادامه دارد. این مدیریت سه مرحله کلیدی دارد:
۱. پیشگیری (Prevention): با سرمایهگذاری روی قراردادهای دقیق، مدیریت پروژه قوی و تخصیص مناسب ریسک.
۲. پایش (Monitoring): با نظارت مستمر، مستندسازی و برقراری ارتباط مؤثر با همه ذینفعان.
۳. حل اختلاف (Resolution): با انتخاب سریعترین و کارآمدترین روش (ترجیحاً دوستانه) برای حل اختلافات اجتنابناپذیر.
اجرای این سیستم یکپارچه نه تنها منجر به صرفهجویی قابل توجه در هزینه و زمان میشود، بلکه اعتبار و شهرت سازنده را به عنوان یک بازیگر مسئول و حرفهای در بازار تقویت میکند. تغییر نگرش از مدیریت انفعالی (واکنش پس از بروز مشکل) به مدیریت فعال و پیشگیرانه، کلید موفقیت در این صنعت پیچیده و پرچالش است.
علاقمندان می توانند به کتب و نشریاتی که در زمینه های زیر توسط ناشرین مختلف نشر گردیده مراجعه نمایند.
حقوق پیمان در ساختوساز، مدیریت ریسک در پروژههای عمرانی، داوری در قراردادهای بینالمللی ساخت. اصول قراردادها و تعهدات، مدیریت دعاوی در پروژههای عمرانی،تحلیل عوامل مؤثر بر بروز اختلافات در پروژههای انبوهسازی مسکن، کاربرد روشهای ADR در حل وفصل اختلافات ساختمانی،بررسی دعاوی ناشی از تأخیر در تحویل پروژههای عمرانی در ایران، مقررات ملی ساختمان ایران (مباحث ۲۲ گانه)،آییننامه پیشگیری و مدیریت اختلافات در پروژههای عمرانی،قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان.
